Cá nhân cho thuê nhà có phải nộp thuế không?
Có — nếu tổng doanh thu cho thuê trong năm vượt ngưỡng miễn thuế.
Ngưỡng hiện hành theo Thông tư 40/2021/TT-BTC:
- Tổng doanh thu thuê trong năm
- Từ 100 triệu đồng trở xuống
- Thuế GTGT
- Không phải nộp
- Thuế TNCN
- Không phải nộp
- Tổng doanh thu thuê trong năm
- Trên 100 triệu đồng
- Thuế GTGT
- 5% trên doanh thu tính thuế
- Thuế TNCN
- 5% trên doanh thu tính thuế
| Tổng doanh thu thuê trong năm | Thuế GTGT | Thuế TNCN |
|---|---|---|
| Từ 100 triệu đồng trở xuống | Không phải nộp | Không phải nộp |
| Trên 100 triệu đồng | 5% trên doanh thu tính thuế | 5% trên doanh thu tính thuế |
Từ ngày 1/1/2026, ngưỡng miễn thuế tăng lên 200 triệu đồng/năm theo Luật Thuế GTGT 2024.
Mã ngành cho thuê nhà là gì?
Khi đăng ký thành lập doanh nghiệp hoặc hộ kinh doanh có hoạt động cho thuê nhà ở dài hạn, việc ghi đúng mã ngành kinh tế quốc gia là bước pháp lý cần có trên hồ sơ đăng ký — gắn với hợp đồng và quy trình xuất hóa đơn sau này.
- Mã ngành chính thức: 68103
- Tên ngành theo Hệ thống ngành kinh tế Việt Nam: Cho thuê và vận hành nhà ở và đất ở (Quyết định 36/2025/QĐ-TTg, hiệu lực từ 15/11/2025)
- Phạm vi: hộ kinh doanh cá thể hoặc doanh nghiệp đầu tư, vận hành và cho thuê bất động sản nhà ở dài hạn
Cá nhân cho thuê nhà độc lập, không thành lập hộ kinh doanh / doanh nghiệp, khai nộp thuế trực tiếp với cơ quan thuế thì dùng mẫu 01/TTS theo Thông tư 40/2021/TT-BTC. Mã ngành 68103 dùng khi bạn đăng ký hộ hoặc doanh nghiệp để kinh doanh cho thuê nhà.
Hồ sơ kê khai thuế cho thuê nhà gồm những gì?
Theo Điều 14 Thông tư 40/2021/TT-BTC, cá nhân trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế cần:
- Tờ khai theo mẫu 01/TTS — khai theo kỳ thanh toán hoặc theo năm dương lịch.
- Phụ lục bảng kê 01-1/BK-TTS nếu là lần khai đầu tiên của hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng.
- Bản sao hợp đồng thuê và phụ lục (lần khai đầu tiên).
- Bản sao giấy ủy quyền nếu nhờ người khai thay.
Nơi nộp: Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê — không phải nơi bạn đăng ký hộ khẩu.
Doanh thu tính thuế lấy theo toàn bộ tiền thuê trên hợp đồng (kể cả phụ lục), không chỉ theo số tiền thực về tài khoản.
Hai phương pháp kê khai thuế — chọn một và giữ nhất quán
Cá nhân cho thuê nhà được chọn một trong hai phương thức và nên giữ nhất quán trong kỳ tính thuế:
Khai theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán
Thời hạn nộp hồ sơ: chậm nhất ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu kỳ thanh toán thuê. Phù hợp hợp đồng có chu kỳ thanh toán linh hoạt (tháng, quý hoặc nửa năm).
Khai theo năm dương lịch
Thời hạn nộp hồ sơ: chậm nhất ngày cuối cùng của tháng đầu tiên năm dương lịch tiếp theo. Phù hợp hợp đồng thuê dài hạn, ổn định theo năm — giảm số lần khai trong năm.
Từ 1/1/2026: bỏ thuế khoán, chuyển tự khai tự nộp
Từ ngày 1/1/2026, cơ chế thuế khoán đối với hoạt động cho thuê tài sản bị bãi bỏ, chuyển sang tự khai, tự nộp theo hướng dẫn sửa đổi Luật Quản lý thuế.
Nếu bạn đang nộp khoán, cần:
- Rà soát phương pháp nộp thuế hiện tại.
- Chuyển sang kê khai theo kỳ thanh toán hoặc theo năm.
- Giữ đủ hợp đồng thuê, phụ lục và chứng từ thanh toán — cơ quan thuế yêu cầu minh bạch chứng từ hơn trong giai đoạn mới.
Lỗi hay gặp khiến hồ sơ bị trả lại
- Bỏ sót phụ lục hợp đồng khi cộng doanh thu năm.
- Nộp hồ sơ tại chi cục thuế nơi cư trú thay vì nơi có bất động sản.
- Dùng mẫu khai cũ (trước Thông tư 40/2021/TT-BTC).
- Đăng ký hộ / doanh nghiệp cho thuê nhà ở nhưng ghi sai mã ngành (đúng là 68103).
Ước tính dòng tiền sau thuế: công cụ tính dòng tiền cho thuê. Cần hỗ trợ thủ tục: Liên hệ hoặc form trên hub cho thuê.
Bài trụ cột chính sách: Thuê dài hạn đến 2030.
