Ngân hàng thường áp dụng đồng thời hai lớp: (1) DTI — tổng nghĩa vụ trả nợ/thu nhập ≤ ~50% (Thông tư 39/2016/NHNN); (2) Dòng tiền ròng — thu nhập trừ chi phí sinh hoạt tối thiểu theo số thành viên hộ, trừ nợ hiện tại, rồi xem còn bao nhiêu để trả vay mới. Hạn mức thực tế thường là mức thấp hơn trong hai cách tính này.

Có — nhiều ngân hàng dự phòng chi phí sinh hoạt cho từng thành viên hộ (người vay, vợ/chồng, con phụ thuộc, cha mẹ không thu nhập) trước khi xét khả năng trả nợ. Mức cụ thể không có một con số quốc gia cố định; mỗi ngân hàng và từng hồ sơ có thể khác nhau. Công cụ HouseX dùng mức tham chiếu phổ biến (3,5–4,5 triệu đ/người/tháng) để ước lượng.

Khi vợ/chồng đồng vay, thu nhập và nghĩa vụ nợ của cả hai được cộng vào hồ sơ. Dù không đồng vay, ngân hàng thường vẫn tra CIC vợ/chồng đã kết hôn — nợ xấu nhóm 2 trở lên của một bên có thể khiến hồ sơ bị từ chối hoặc giảm hạn mức.

Dù chưa dùng hết hạn mức thẻ, ngân hàng thường quy đổi khoảng 5% tổng hạn mức thẻ thành nghĩa vụ trả nợ tiềm tàng mỗi tháng — áp dụng cho cả vợ/chồng nếu có thẻ.

Dưới 40%: an toàn. 40–50%: mức tiêu chuẩn ngân hàng thường duyệt. 50–65%: cần hồ sơ tốt. Trên 65–70%: rủi ro cao. Lưu ý: DTI thấp vẫn có thể bị giới hạn nếu hộ nhiều người phụ thuộc khiến chi phí sinh hoạt dự phòng cao.

Không. Đây là ước lượng sơ bộ mô phỏng hai phương pháp thẩm định phổ biến. Từng ngân hàng có ma trận riêng về thu nhập chấp nhận, CIC, loại BĐS và LTV.